宅地建物取引士　② 権利関係2 物権・担保

物権変動と担保物権を学ぶ分野です。不動産の対抗要件（登記）、二重譲渡や取得時効と登記の関係、共有、地役権などの物権に加え、抵当権を中心とした担保物権の性質・効力・順位が頻出です。「登記がなければ第三者に対抗できない」という対抗問題は宅建の山場のひとつで、当事者の関係を正確に読み解く力が求められます。抵当権では被担保債権・物上代位・法定地上権など論点が多いため、図解しながら典型パターンを整理して覚えるのが得点への近道です。

この分野の問題62問を、選択肢・正解・解説つきで掲載しています。まず自分で解答を考えてから「正解と解説を見る」を開いて答え合わせをしてください。

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第64問物権変動について、当事者間の意思表示のみで効力が生じるのが原則である。

A物権変動は、当事者間の合意だけでは効力が生じず、必ず登記が必要である。
B物権変動は、当事者間の意思表示のみで効力が生じるのが原則である。
C物権変動は、当事者間の意思表示のみで効力が生じるが、当事者間では常に登記がなければ権利を主張できない。
D物権変動は、当事者間の意思表示のみで効力が生じるが、当事者以外に対しては登記がなくても当然に権利を主張できる。

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正解：B．物権変動は、当事者間の意思表示のみで効力が生じるのが原則である。

原則として物権変動は当事者間の意思表示のみで効力を生じ、第三者への対抗要件として登記が必要となる。

宅地建物取引士 ② 権利関係2 物権・担保

第64問物権変動について、当事者間の意思表示のみで効力が生じるのが原則である。

第65問不動産登記に公信力が認められているため、登記を信頼して取引をした者は必ず権利を取得できる。

第66問売主AがBに甲土地を売却したが登記移転前であり、その後Aが死亡してCが単独相続した場合、買主Bは相続人Cに対して所有権を主張できない。

第67問時効により所有権を取得した者は、時効完成前に元の所有者から所有権を譲り受けた第三者に対して登記がなくても所有権を主張できる。

第68問時効完成後に元の所有者から所有権を譲り受けた第三者との関係において、時効取得者は登記がなくても所有権を主張できる。

第69問共有物に関する管理行為は、各共有者の持分の過半数で決する。

第70問共有物の変更行為は、各共有者の持分の過半数で決する。

第71問共有物の保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。

第72問共有持分は、共有者の一人が単独で有する権利であるため、他の共有者の同意を得ずに自由に売却できる。

第73問共有物の分割について特約がない場合、共有者はいつでも他の共有者に分割を請求できる。

第74問共有者の1人がその持分を放棄した場合、その放棄した持分は国庫に帰属する。

第75問共有物の分割協議が調わないとき、共有者は裁判所に分割を請求できる。

第76問土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、竹木の所有者にその枝を切除するよう催告できる。

第77問竹木の枝が境界線を越える場合、催告しても所有者が切除しないときは、土地所有者は自ら枝を切除できる。

第78問竹木の根が境界線を越えるときは、土地所有者は催告なしで自ら根を切り取ることができる。

第79問建物を築造するときは、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。

第80問境界線より1m未満の距離で他人の宅地を見通すことができる窓やベランダを設ける者は、目隠しを付けなければならない。

第81問袋地の所有者は、公道に出るため他の土地を通行できるが、通行権者のために必要で最も損害の少ない場所・方法を選ぶ必要がある。

第82問土地の分割によって袋地が生じた場合、袋地の所有者は他の分割者の所有地のみを通行でき、この場合、通行のための償金を支払う必要はない。

第83問他人の土地に設備を設置しなければライフラインの給付を受けられない場合、土地所有者は必要な範囲内で設備を設置できる。

第84問地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限り、時効取得できる。

第85問抵当権は、債権者と不動産の所有者間の契約のみで成立する。

第86問抵当権者が優先弁済を受けるには、物上代位の目的となる金銭等が設定者に払い渡される前に自ら差押えをすることが必要である。

第87問抵当権設定時、土地と建物の所有者が同一であり、抵当権設定後競売によって別々になった場合、建物所有者に法定地上権が成立する。

第88問更地に抵当権を設定した後に建物が建築された場合、抵当権者は土地と共に建物を一括競売できる。

第89問抵当権者が一括競売をする場合、優先弁済を受けることができるのは土地の代価についてのみである。

第90問抵当権の順位を変更する場合、利害関係を有する者の承諾が必要である。

第91問抵当権の処分として、抵当権を譲渡・放棄する場合、他の債権者の承諾は不要である。

第92問抵当不動産の買主である第三取得者は、抵当権消滅請求を行うことができる。

第93問不動産に設定された抵当権と賃借権の優劣は、先に対抗要件を備えたかで決まる。

第94問建物目的の賃借権が抵当権より後から設定された場合、競売の買受人に対して、所有権取得時から6か月間は明渡しを拒否できる。

第95問根抵当権は、一定の範囲で発生する不特定の債権について極度額の限度で一括して担保する。

第96問根抵当権の極度額を変更する場合、利害関係を有する者の承諾が必要である。

第97問根抵当権の元本確定期日を定める場合、5年以内にしなければならない。

第98問質権の設定は、目的物を債権者に引き渡すことによって効力を生じる。

第99問不動産質権者は、原則として債権の利息を請求できない。

第100問留置権は、他人の物を占有している者が、その物に関して生じた債権を有する場合に成立する。

第101問不動産賃貸の先取特権により、賃料不払があった場合は、賃貸人は賃借人が備え付けた動産を売却して債権を回収できる。

第102問根抵当権において、元本確定後は、その時点以降に発生する債権は担保されない。

第103問債権を譲渡せずに抵当権の優先弁済権を処分する方法に、抵当権の譲渡がある。

第104問建物の修繕費用を支出した賃借人は、必要費の支払を受けるまで建物を留置できる。

第105問抵当権の性質である付従性により、被担保債権が弁済などで消滅すれば抵当権も自動的に消滅する。

第106問物上代位の目的となるものに抵当権の効力は及ぶが、優先弁済を受けるには払い渡し前に差押えが必要である。

第107問抵当権が設定された土地と建物は別個の不動産であるため、一方に設定された抵当権の効力は他方には及ばない。

第108問抵当権者は、債権全額の弁済がされるまでは、不動産全体について抵当権を行使できるという性質を不可分性という。

第109問将来発生することが予定されている債権を目的とした抵当権の設定は認められている。

第110問抵当権の効力は、畳や建具などの従物にも及ぶ。

第111問抵当権は、被担保債権が弁済などで消滅すれば当然に消滅するが、将来債権の設定には特例がある。

第112問共有物の賃貸借契約を解除する行為は、管理行為に該当し、持分価格の過半数で決する。

第113問共有物の分割の協議が調わないとき、共有者は裁判所に分割を請求できるが、分割方法には現物分割、賠償分割、競売分割がある。

第114問抵当権の順位上昇の原則により、先順位の抵当権が消滅すると、後順位の抵当権の順位が当然に繰り上がる。

第115問共有者の1人がその持分を放棄した場合、その持分は持分に応じて他の共有者のものとなる。

第116問債権譲渡により被担保債権が他人に移転した場合、抵当権も移転する性質を随伴性という。

第117問建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て付加した造作の買取請求権に基づき、建物を留置することはできない。

第118問抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属し、土地上に建物が存在していた場合、その後の競売で所有者が別々になったときは法定地上権が成立する。

第119問抵当権の処分として順位を譲渡・放棄する場合、その順位譲渡等は譲渡人と譲受人の契約で行われ、他の債権者の承諾は不要である。

第120問抵当権者が物上代位できる賃料債権が第三者に譲渡されて対抗要件が備わった後でも、実際に弁済を受ける前であれば差押えができる。

第121問抵当不動産の第三取得者が抵当権者に代価を支払う代価弁済は、抵当権者の請求に応じて行われる。

第122問不動産質権において、質権者は債権の利息を請求できないのが原則であるが、特約があれば請求できる。

第123問建物の賃貸人の先取特権は、賃料不払があった場合、建物に備え付けられた動産を売却して債権を回収できる。

第124問共有者の所在等不明の場合、裁判所は共有者の請求によって、その共有者に所在等不明の共有者の持分を取得させる旨の裁判をすることができる。

第125問抵当権の被担保債権の範囲が利息の場合、原則として最後の2年分が優先弁済の対象となる。

宅地建物取引士　② 権利関係2 物権・担保