賃貸不動産経営管理士　④ 賃料・未収回収・原状回復

正解：C．管理受託契約の締結日から1年を超えない期間ごと及び契約期間満了後遅滞なく

管理業務報告書は、管理受託契約の締結日から1年を超えない期間ごと及び契約期間満了後遅滞なく、貸主に交付して説明しなければならない。

正解：A．更新時の業務に対して貸主または借主が管理業者に支払う金銭

更新事務手数料は、更新業務の対価として管理業者が受領する金銭である。

正解：D．事務作業が煩雑になり、金銭管理上のトラブル発生可能性がある

借主による持参は、入居者管理の副次的効果はあるが、事務効率や金銭管理の面でデメリットがある。

正解：D．管理業者が貸主の委託を受けて代理支払する

管理受託方式では、管理業者は貸主の委託を受けて代理支払を行う。

正解：B．入金状況を確実に把握・確認できる

管理業者への振込は、入居者・物件ごとの管理状況を確実に把握できる点がメリットである。

正解：B．管理業者は管理業者自身の判断で支払う

サブリース方式では、管理業者がサブリース会社自身の判断で必要な支払を行う。

正解：D．賃料滞納を理由とした部屋の鍵交換

賃料滞納を理由とした貸主による鍵交換は、自力救済として禁止されている。

正解：A．管理受託方式において、管理業者が自己の名義で督促を行う

管理受託方式において、管理業者が自身の名義で督促や訴訟申立てを行うことは弁護士法違反となる。

正解：C．督促のため勤務先に電話で怒鳴る

勤務先への電話での執拗な督促は自力救済に該当する恐れがある。

正解：C．権利を行使できることを知った時から5年かつ権利を行使できる時から10年

賃料債権の消滅時効は、知った時から5年または権利行使可能時から10年のいずれか早い方である。

正解：C．訴額が60万円以下の金銭

少額訴訟は60万円以下の金銭支払請求に限定される。

正解：C．通常の訴訟手続に移行する

支払督促に対する異議申立てにより、通常の訴訟手続に移行する。

正解：D．一般的な基準であり法的拘束力はない

ガイドラインは一般的な基準を示したものであり、法的拘束力はない。

正解：D．借主の通常の使用により生ずる損耗

通常損耗とは、借主の通常の使用により生ずる損耗等を指す。

正解：C．特約の必要性が客観的・合理的で、借主が明確に認識し合意している

通常損耗の特約は、客観的・合理的な理由と借主の認識・合意が必要である。

正解：D．経過年数

負担割合は経過年数を考慮し、年数が多いほど借主負担割合を減少させるのが適当とされる。

正解：C．放置すると倒壊等の恐れがある特定空家等

管理不全空家および特定空家等に対し、市区町村が指導・勧告できる。

正解：D．借主の生活状況やトラブル内容、周辺の市場環境

物件の状況、借主の状況、周辺環境など貸主に有用な情報の提供が求められる。

正解：D．当初の契約時に詳細を書面に記載し説明する

更新手数料は当初の契約書に詳細を明記し、説明・理解を得ることが必要である。

正解：A．効率的な賃料徴収と確実な入金状況把握ができる

代行会社による自動振替は、徴収効率が高く、入金管理が容易である。

正解：B．受領と支出の明細を正確に記録し、一定時期ごとに貸主に報告する

管理業者は管理受託契約に基づき、受領・支出明細を記録し定期的に報告する義務がある。

正解：B．私的制裁による法秩序の混乱を防ぐため

法的手続きを経ない実力行使は、法秩序維持の観点から原則として禁止されている。

正解：D．入居者との賃貸借契約の当事者がサブリース会社自身だから

サブリース会社は転貸人として契約当事者であるため、自らの名義で法的手続きが可能である。

正解：B．信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合

契約書の特約があっても信頼関係破壊の程度に達していない場合は無催告解除できない。

正解：C．時効のカウントがゼロに戻り、再スタートする

時効の更新は、裁判上の請求や承認によりカウントがゼロに戻る制度である。

正解：D．最初の口頭弁論の期日が終了するまで

通常の手続きへの移行申述は、最初の口頭弁論期日までに行う必要がある。

正解：C．全額貸主負担（賃料に含まれる）

通常損耗分は、原則として賃料に含まれると考えられ、貸主が負担する。

正解：B．年数が多いほど借主の負担割合を減少させる

経年変化や通常損耗は年数経過とともに価値が減るため、借主の負担を減らす。

正解：B．経過年数を考慮し、現在の価値に応じた金額

経年変化を考慮し、現在の価値（残存価値）に基づいた費用負担となる。

正解：B．経過年数は考慮せず、借主が原則負担する

フローリングは原則として経過年数を考慮せず、借主が部分補修や張替え費用を負担する。

正解：A．いつ、どのような内容の郵便を誰が誰に宛てて出したかを証明する

内容証明は郵便の内容と送達事実を証明するが、内容の真実性までは担保しない。

正解：A．安全確保策を前提に、幅員4m未満の道路でも建替え等を特例認定する

空家等活用促進区域内では、安全確保策を講じることで接道規制の特例認定を受けられる。

正解：B．物件の問題点の把握や賃貸経営のヒントになる

クレーム集計は物件の問題点特定や、ニーズを反映した経営判断に有効である。

正解：A．契約更新によって借主が使用する根拠を明確にし、条件を見直すため

書面は、更新の根拠明確化や氏名等の変更反映、賃料の適正改定のためである。

正解：A．破産管財人に月々の賃料を寄託（保管）するよう請求できる

破産時には、敷金を取り戻せない不公平を防ぐため、管財人に賃料を寄託できる。

正解：B．高齢者のいる世帯の81.6%が持ち家に居住している

テキストの住宅・土地統計調査データにより、高齢世帯の多くが持ち家に住んでいることが分かる。

正解：D．1つの裁判所で年間10回まで

同一の簡易裁判所で同一の年に10回を超えて少額訴訟を利用することはできない。

正解：A．借主が賃貸建物の引き渡し（対抗要件）を受けているときは解除できない

対抗要件を備えた借主に対し、破産管財人は解除を主張することができない。

正解：D．当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を借主負担とする

喫煙等による広範囲の変色は、例外として居室全体の費用を借主負担とできる。

正解：A．空き家の所有者に対して最良のアドバイスができるよう研鑽する

管理士には、空き家対策の担い手として専門的な知識とアドバイス能力が求められる。

正解：A．借主の現在の残高証明

定期報告は物件管理や経営に活かす情報を指し、借主個人の預金残高等は含まれない。

正解：D．契約内容によっては借主が更新をしない可能性があるから

内容により更新拒絶の可能性があるため、期間に余裕を持たせた手続きが必要となる。

正解：A．支払時期・金額を明記し説明を行う

更新手数料を正当に受領するには、当初契約での書面明記と説明が必須である。

正解：B．内容証明郵便での催告を行う

自力救済は禁止されているため、内容証明郵便等の法的手段を用いて催告を行う。

正解：C．期間内に支払いがなければ、当然に契約が解除される旨の通知

条件付き契約解除通知は、期間経過をもって当然に契約解除となる旨を伝えるものである。

正解：D．一定期間、時効の完成がストップする

時効の完成猶予は、訴訟や催告により時効完成を一時的にストップさせる制度である。

正解：B．1回の口頭弁論期日で審理が完了する

少額訴訟は、原則として1回の期日で審理を完了させ、迅速な解決を目指す。

正解：B．公証人が作成し、金銭支払請求に限り強制執行の債務名義となる

公正証書は債務者の同意を得て金銭支払請求の債務名義となり得るが、明渡しは不可である。

正解：B．借主の故意・過失等による損耗を復旧すること

ガイドラインでは、善管注意義務違反や故意過失による損耗の復旧を原状回復と定義する。

正解：B．具体的に記載し、明確に合意されていることが必要

補修特約は契約書への具体的記載と借主の明確な合意が必須である。

正解：A．日照など自然現象による畳やクロスの変色

日照など自然現象による変色は通常損耗・経年変化として貸主負担。放置による拡大や故意過失の損傷は借主負担となる。

正解：A．耐用年数6年として負担割合を算定する

クッションフロアは耐用年数6年として経過年数を考慮した負担割合を計算する。

正解：A．新品交換の場合でも経過年数を考慮して借主負担を計算する

設備機器は新品交換の場合でも、耐用年数に基づく経過年数を考慮して借主負担を算出する。

正解：C．紛失等の場合は全額借主負担とする

鍵は消耗品扱いではないため、紛失時の交換費用は全額借主負担とされる。

正解：A．控訴はできないが、異議申立てはできる

少額訴訟の終局判決に対しては控訴できないが、異議申立ては認められる。

正解：C．災害等の非常時において命令等の一部手続を経ずに代執行

災害等の緊急時、勧告された特定空家については手続の一部を省略して代執行が可能。

正解：D．裁判所が利害関係人の請求により管理人を命じることができる

所有者が不明な建物等に対し、利害関係人の請求で所有者不明建物管理人による管理を命じられる。

正解：C．過去30年間で非木造の割合が31.9%から46.0%に上昇した

テキストの住宅・土地統計調査によると、非木造化が進行している。

正解：C．原状回復

テキストの図表によると、相談内訳で最も割合が高いのは「原状回復」である。

正解：C．請求できる

滞納賃料は、借主本人だけでなく、連帯保証人や相続人にも請求が可能である。