賃貸不動産経営管理士　⑩ 経営支援業務（企画・会計・保険・税金・法人・証券化）

正解：D．駅に近い立地

テキストにおいて賃貸住宅の駅に近い立地は「ローリスク・ローリターン」と記載されている。

正解：A．リスクが高いほどリターンは大きい

「リスクが高いほどリターンは大きく、リスクが小さいほどリターンも小さいという傾向がある」とテキストにある。

正解：D．近隣物件との差別化

50〜100年の提案では「コストより近隣物件との差別化を優先」するとある。

正解：D．コスト優先の短期回収企画

自己資金がなく他の不動産資産もない場合は「コスト優先で総事業費を抑える短期回収の企画」が提案内容となる。

正解：B．住宅は賃貸で十分という積極的賃貸派

テキストの入居者像分類表において「あえて賃貸派」かつ高グレードを好むのは「積極的に賃貸派」である。

正解：D．設備を設置しても他の居住者からの苦情がなくなるわけではない

テキストの「ひとこと」に「これらを設置しても、必ずしも他の居住者からの苦情がなくなるわけではありません」とある。

正解：D．室内の共用スペースも管理対象となるため

テキストによると、シェアハウスは「室内の共用スペースも共用部分として管理対象となるため」管理業務に時間がかかる。

正解：A．元利均等返済

事業資金の融資には毎月の返済額が変わらないため、返済計画を立てやすい「元利均等返済」が多く採用されている。

正解：C．建物のグレードが高いものほど低くなる傾向がある

レンタブル比は、建物のグレードが高いものほど、または規模が小さくなるほど低くなる傾向にある。

正解：D．土地

「減価償却の対象外の資産」として土地が挙げられている。

正解：B．47年

テキストの表において、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年である。

正解：A．毎年減価償却費が同額となる

定額法は「毎年の減価償却費が同額となるように計算する方法」である。

正解：B．会計事実は真実を表示すべきとする原則

テキストの表において、真実性の原則は「真実の報告」に関するものである。

正解：B．売上総利益 - 販売費及び一般管理費

営業利益は「売上総利益 - 販売費及び一般管理費」で求められる。

正解：B．借方

仕訳のルールとして、資産の増加は「借方」に記載する。

正解：B．失火者に重大な過失がない場合

テキストに「失火者に重大な過失がある場合を除き…不法行為に基づく損害賠償責任を問えない」とある。

正解：B．不法行為のみを対象とする

失火責任法は「不法行為による失火を対象とし、債務不履行については対象としていません」とある。

正解：A．相続

「相続による取得については、課税されません」とある。

正解：C．120㎡

テキストによると、新築住宅の減免対象面積の上限は120㎡である。

正解：A．1月1日

毎年1月1日時点の所有者に対して課税される。

正解：A．記載金額が5万円未満の受取書は非課税である

テキストに「記載された受取金額が5万円未満のもの」は非課税となるとある。

正解：D．1000万円

「前々年事業年度における課税売上高が1000万円以下の事業者」は納税義務が免除される。

正解：D．3000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

テキストの相続税の基礎控除額は「3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)」である。

正解：A．配偶者1/2・子1/2

相続人が配偶者と子の場合は「配偶者1/2・子1/2」である。

正解：D．更地の固定資産税評価額

貸家建付地の計算式に「更地の評価額」は含まれるが、固定資産税評価額ではなく「自用地の評価額」を用いる。

正解：A．200㎡

テキストの表より、貸付事業用宅地は「200㎡」である。

正解：C．110万円

「贈与税の基礎控除は、110万円です」とある。

正解：A．年110万円の基礎控除が設けられその範囲内の贈与は課税されず相続財産にも加算されない

令和6年以降、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられ、その範囲内の贈与は課税されず相続財産への加算も不要。選択後は同じ贈与者からの贈与に暦年課税は使えない。

正解：D．他の所得と分離して申告分離課税する

個人の不動産売却による譲渡所得は、他の所得と分離して計算する「申告分離課税」である。

正解：A．所得税

所得税は必要経費として認められない。

正解：A．家族の給料を法人税の必要経費にできる

家族の給料を法人税の必要経費(損金)にできることがメリットである。

正解：D．所得分散効果が低い

「必要経費にできるのが管理料だけとなり、相続税対策や節税効果が低い」とある。

正解：C．特定目的会社

特定目的会社をTMKという。

正解：A．アンバンドリング

従来一体であった業務を分離・分担することを「アンバンドリング」という。

正解：A．現実の管理運営を指示する

「現実の管理運営を指示する」ことはアセットマネジメントの業務である。

正解：B．アセットマネージャーから選任され不動産の現実の管理運営を行う

プロパティマネージャーは、アセットマネージャーから委託を受け現実の管理運営を行う専門家である。

正解：D．既存の借主を維持すること

テナントリテンションとは「借主の維持」を指す。

正解：C．借り手の他の財産に返済義務が及ばない

「借入金の返済義務が融資対象の物件に限定され、それ以外の財産には返済義務が及ばない」ものである。

正解：B．必要経費にできるのが管理料だけであるため

「必要経費にできるのが管理料だけとなり、相続税対策や節税効果が低い」とある。

正解：C．800万円

「800万円を超えた場合は、法人化する方が有利といえます」とある。

正解：A．1300万円

長期優良住宅は1,300万円が控除される。

正解：B．1月1日までに必要な措置が講じられない場合

「賦課期日(1月1日)までに必要な措置が講じられない場合」は適用対象外となる。

正解：C．2023年10月1日

2023年10月1日からスタートした。

正解：B．一般賃貸住宅

テキストの「付加価値が高いとされる賃貸住宅」の例に一般賃貸住宅は含まれていない。

正解：B．地震保険

「地震保険単体では加入できず、火災保険に附帯して加入する必要があります」とある。

正解：A．100%

「オーナーの賃貸割合は『100%』となる」とある。

正解：C．1から（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）を引いたもの

式は「更地の評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)」である。

正解：B．3年

「翌年以後3年間にわたって繰り越して」とある。

正解：C．7万円

最低7万円かかる。

正解：B．申告分離課税

「分離課税」は他の所得と分離して計算する方法である。

正解：B．実際に支払を受けた日

支払期日が定められていない場合は「実際に支払を受けた日」である。

正解：C．法人が権利金の支払なしで土地を借り受けて建物を所有する場合

法人が権利金の支払なしで土地を借り受けた上で建物を所有するような場合が認定課税の対象となる。

正解：D．投資家（アセットマネージャー）

アセットマネージャーに対する報告書の提出が重要である。

正解：D．80%

免税事業者に支払った消費税相当額に80%を掛けた金額の仕入れ控除が認められる。

正解：C．7年

暦年課税の生前贈与加算は令和6年改正により相続開始前3年から段階的に延長され、最終的に相続開始前7年間となる。

正解：B．不動産に関する基礎知識

「企画・提案業務のために、不動産に関する基礎知識を身につける必要があります」とある。

正解：C．消費税

テキストの図によると当期純利益の計算項目に消費税は含まれていない。

正解：D．総収入金額から必要経費を差し引いて計算する

不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて算出する。

正解：A．償却初期の減価償却費が大きく、年々減少する

定率法は未償却残高に一定率を乗じるため、初期の償却費が大きく年々減少する。

正解：C．1.4%

固定資産税の標準税率は1.4%である（都市計画税は制限税率0.3%）。

正解：C．将来の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する

DCF法は、保有期間中の各年の純収益と期末の復帰価格を割引率で現在価値に換算し合計する手法である。

正解：C．売上高 - 売上原価

売上総利益は「売上高 - 売上原価」で求められる。