マンション管理士の学習で最大の得点源になるのが、区分所有法と標準管理規約です。両分野は密接に対応しており、専有・共用の区別や集会の決議要件を正確に押さえられるかが合否を左右します。この記事では、区分所有法と標準管理規約のなかでも「これだけは覚えておきたい」要点を、対応関係を意識しながら一覧で整理します。試験直前の総まとめや、テキストの復習に活用してください。
専有部分と共用部分の区別
- 専有部分：構造上の独立性と利用上の独立性の両方を満たす部分
- 共用部分：専有部分以外の建物の部分・附属物と、規約共用部分
- 法定共用部分：廊下・階段・エントランスなど、当然に共用となる部分
- 規約共用部分：規約により共用部分とした集会室・管理事務室など。登記が対抗要件
- 共用部分の持分：原則として各自の専有部分の床面積の割合による
最重要ポイントは「規約共用部分は登記をしなければ第三者に対抗できない」点です。法定共用部分と規約共用部分の違い、共用部分の持分の決まり方を、区別して覚えましょう。
集会の決議要件（最頻出ポイント）
- 普通決議：区分所有者及び議決権の各過半数（原則）
- 共用部分の重大変更：区分所有者及び議決権の各4分の3以上
- 規約の設定・変更・廃止：区分所有者及び議決権の各4分の3以上
- 管理組合法人の設立・解散：区分所有者及び議決権の各4分の3以上
- 使用禁止・競売・引渡し請求の訴え提起：各4分の3以上
- 建替え決議：区分所有者及び議決権の各5分の4以上
ここは試験で繰り返し問われる最頻出ポイントです。「過半数＝普通決議」「4分の3＝重大変更・規約変更など」「5分の4＝建替え」という大枠を先に押さえ、事項ごとに要件を対応づけて覚えると、混同を防げます。
義務違反者に対する措置
- 行為の停止等の請求（57条）：共同の利益に反する行為の停止・予防などを求める
- 使用禁止請求（58条）：区分所有者に対し、専有部分の使用を相当期間禁止する
- 区分所有権の競売請求（59条）：区分所有権・敷地利用権の競売を求める
- 占有者への引渡し請求（60条）：賃借人等の占有者に対し、専有部分の引渡しを求める
- 58〜60条の措置は、集会の特別決議（各4分の3以上）と訴えの提起が必要
措置ごとに「誰に対する、どの程度強い措置か」を段階で押さえるのがコツです。停止請求から使用禁止、競売、引渡しへと強くなり、強い措置ほど厳格な手続き（特別決議＋訴え）が求められます。
共用部分の管理・変更・保存
- 保存行為：各共有者が単独で行うことができる
- 管理行為（軽微な変更を含む）：集会の普通決議（過半数）による
- 重大変更（形状・効用の著しい変更）：各4分の3以上の特別決議
- 重大変更の区分所有者の定数は、規約で過半数まで減ずることができる
- 共用部分から生じる利益・負担は、持分に応じて各共有者に帰属する
標準管理規約の要点
- 類型：単棟型・団地型・複合用途型の3種類がある
- 総会：区分所有法の集会にあたり、管理組合の最高意思決定機関
- 理事会：日常的な業務執行を担い、理事長・副理事長・監事などを置く
- 専用使用権：バルコニー・専用庭などを特定の区分所有者が使用できる権利
- 会計：管理費と修繕積立金を区分して経理する
- 外部専門家の活用：役員や管理者に外部専門家を選任するパターンがコメントで想定
標準管理規約は区分所有法を具体化したルールです。「区分所有法の集会＝標準管理規約の総会」のように、対応する概念をセットで覚えると、両分野をまとめて理解できます。
敷地・敷地利用権のポイント
- 法定敷地：建物が所在する土地。当然に建物の敷地となる
- 規約敷地：規約により建物の敷地とした土地（通路・駐車場など）
- 敷地利用権：専有部分を所有するための敷地に関する権利（所有権・借地権など）
- 分離処分の禁止：敷地利用権が共有等の場合、専有部分との分離処分は原則禁止
- 一部滅失で建物がなくなった土地は、みなし規約敷地となる
直前チェック：混同しやすいポイント
- 普通決議（過半数） vs 特別決議（4分の3／5分の4）
- 重大変更（4分の3以上） vs 建替え決議（5分の4以上）
- 法定共用部分（当然に共用） vs 規約共用部分（登記が対抗要件）
- 保存行為（単独で可） vs 管理行為（普通決議）
- 区分所有法の『集会』 vs 標準管理規約の『総会』（同じものを指す）
ケンテイラボで区分所有法・規約を定着させよう
ここで整理した区分所有法と標準管理規約の要点は、ケンテイラボのマンション管理士対策601問で繰り返し演習することで定着します。①②区分所有法や③標準管理規約の分野に絞り込んで弱点を潰し、決議要件や義務違反者への措置を問う問題を重点的に解けば、試験の中核となる知識が確実なものになります。早見表で全体像をつかんだら、無料の問題演習で得点力に変えていきましょう。