賃貸不動産経営管理士の得点の中心になるのが、賃貸住宅管理業法と賃貸借契約の法令知識です。管理業法の数値要件やサブリース規制、賃貸借契約における貸主・借主の権利義務は、繰り返し問われる頻出テーマです。この記事では、そのなかでも「これだけは覚えておきたい」要点を一覧で整理します。試験直前の総まとめや、テキストの復習に活用してください。
賃貸住宅管理業法の数値要件（最頻出）
- 登録が必要：管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録が必要
- 業務管理者：営業所ごとに1人以上を選任。他営業所との兼務は不可
- 帳簿の保存：各事業年度末に閉鎖し、その後5年間保存
- 監督処分：原則として処分の日前5年間の違反行為が対象
- 重要事項説明：管理受託契約の締結前までに行う
- 定期報告：管理業務報告書により定期的に貸主へ報告する
最重要ポイントは「登録＝200戸以上」「帳簿＝5年保存」という数値要件です。これらは細かい数字を問う形で出題されやすいため、あいまいにせず正確に暗記しましょう。数字はまとめて覚えると混同を防げます。
サブリース規制（特定賃貸借）の要点
- 特定賃貸借契約：サブリース業者が転貸を目的に賃借する契約
- 誇大広告等の禁止：家賃保証などについて誤認させる広告は禁止
- 不当な勧誘等の禁止：リスクを故意に告げないなどの勧誘は禁止
- 重要事項説明：特定賃貸借契約の締結前に行う説明義務
- 義務を負う主体：特定転貸事業者と、勧誘を行う者（勧誘者）
- 規制の趣旨：家賃保証などをめぐるトラブルから貸主を保護する
サブリース規制で問われやすいのは「誰が義務を負うか」です。広告や勧誘の規制は、サブリース業者だけでなく勧誘を行う者にも及ぶ点が重要です。規制の趣旨（貸主保護）とセットで押さえると、事例問題にも対応しやすくなります。
賃貸借契約の権利義務（頻出ポイント）
- 修繕義務：貸主が原則として負う。一定の場合は借主が修繕できる
- 必要費：借主が支出した場合、直ちに償還を請求できるのが原則
- 有益費：価値の増加が現存する場合、契約終了時に償還を請求できる
- 敷金：未払賃料等を控除した残額を借主に返還する
- 対抗要件：建物の引渡しにより賃借権を第三者に対抗できる
- 造作買取請求権：借主が付加した造作の買取りを請求できる場合がある
賃貸借契約は「貸主の義務」と「借主の権利」を対にして覚えると整理しやすくなります。とくに修繕義務・必要費/有益費・敷金は繰り返し問われるので、それぞれの原則と例外を正確に押さえましょう。
原状回復の負担区分
- 貸主負担：経年変化・通常損耗（普通に住んでいて生じる自然な劣化）
- 借主負担：故意・過失や善管注意義務違反による損耗・毀損
- 考え方の基準：国のガイドラインの負担区分の考え方
- 具体例（貸主）：日照による畳の変色、家具設置によるへこみなど
- 具体例（借主）：タバコのヤニ汚れ、故意につけた傷など
- 判断のコツ：通常の使用の範囲かどうかで負担者が変わる
原状回復は「通常損耗・経年変化＝貸主負担」「故意・過失＝借主負担」という大枠を先に押さえるのが基本です。具体例と結びつけて、通常の使用の範囲かどうかで判断する感覚を身につけましょう。
管理業者制度・重要事項説明のポイント
- 業務管理者：管理・監督に関する事務を担い、営業所ごとに選任
- 標識の掲示：営業所等ごとに公衆の見やすい場所に掲示する
- 重要事項説明：管理受託契約の締結前までに行う
- 契約締結時書面：契約を締結したときは貸主へ遅滞なく交付する
- 電磁的方法：貸主の承諾があれば書面に代えて提供できる場合がある
- 登録の効力：登録取消し後も業務結了の範囲でみなし規定がある
直前チェック：混同しやすいポイント
- 登録が必要な管理戸数「200戸以上」／帳簿の保存「5年間」を取り違えない
- 重要事項説明の時期：管理受託・サブリースとも「契約締結前」
- 必要費（直ちに償還請求可）／有益費（終了時に償還請求可）の違い
- 原状回復：通常損耗＝貸主／故意・過失＝借主
- サブリース規制：義務は特定転貸事業者だけでなく勧誘者にも及ぶ
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